在8月,南京楼市迎来今年最大一次开盘潮。据统计,8月有40盘领销许,29盘开盘入市,其中纯新盘占到7家,达到今年开盘高峰。

值得一提的是,8月开盘的29家楼盘中,只有3家售罄,剩余26家均没卖完,其中不乏高端改善项目,地铁精装限价房……除了开盘遇冷之外,土拍市场也显著降温,同区域地价降了7581元/平米,前期拿地的地王心里拔凉拔凉的,市场是真的冷了!8月南京楼市还有哪些看点,逐一往下看。

8月南京新房认购、成交量双降,成交量创近5个月来新低

截止到8月31日24时,南京楼市8月新房认购7047套,成交6313套(不含商业和车位),环比7月(7月新房认购7447套,成交10486套)认购量下降5.4%,成交量39.8%。

8月各区域成交套数(数据来源:金刚石)

从各板块的成交数据来看,浦口共上传了2185套数据,位居8月区域成交量排名首位,排名第二的为江宁区,共成交了1115套;排名第三的为栖霞区,共成交了860套。

从今年整体的认购成交数据来看,8月认购量和成交量均出现下滑。虽然8月新房供应量达到今年历史最高值,但是新房认购套数仅7047套,回到今年4月份的水平;成交套数低至6313套,创近5个月来新低。

南京1-8月新房认购、成交情况 (数据来源:金刚石)

创新高!8月新房供应量突破1万套

8月南京有40家楼盘共领取了11226套房源销许,和7月相比(7月共领取3622套房源销许),新房供应量上涨210%,这是今年单月新房供应量首次突破1万套。

8月新领销许一览

从各板块数据来看,8月南京各大板块均有新房供应,其中江北新房供应量最大,占整体供应量30.2%;另外城北板块8月有7家楼盘共领取了2453套房源销许,排名第二;仙林板块因为南京万达茂一次性领取了1440套销许,排名第三。

8月各区域新房供应量

8月领取销许的40家楼盘中,纯新盘有10家。事实上,从南京土拍政策调整取消现房销售后,前期拿地的地块上市速度加快不少,8月多家纯新盘争相公开亮相,上市开盘的速度也明显加快。

8月领销许的楼盘中,不得不提的是复地宴南都、保利樾广场和武夷名仕园。这几家楼盘上次开盘时间都要追溯到2016年,本次推出的都是项目收官之作,尽管过去了2年时间,但是此次开盘均价几乎分文未涨。

市场冷热不均,有盘当天售罄有盘去化仅1成

8月,南京共有29盘开盘,共推出8001套房源,和7月相比(7月共有19盘推出4537套房源销许),房源量上涨了76.4%。

8月楼盘开盘情况

从8月开盘销售情况来看,不难发现几个现象:公证摇号的盘少了,中签率高了,开盘有优惠了,开盘当天能卖光的少了。

从摇号中签率来看,8月开盘的29家楼盘中,需要公证摇号的楼盘仅占了13家

需要公证摇号的13家楼盘中,中签率低于10%的只有3家。分别是景枫你山、保利樾广场和宏图上水云锦。这三家有一个共同点,就是价格便宜。位于方山脚下的景枫你山别墅单价只有2万,和南京其他别墅产品比,价格可以用特别便宜来形容,这次景枫你山推出的72套别墅,中签率仅为4.2%,创下江宁中签率历史最低记录,当天开盘所有房源全部售罄。

相较于其他月,8月纯新盘集中爆发,共有7家纯新盘开盘。这7盘中,中签率最高的为太阳城银座,无需摇号;中签率最低的为仁恒桃园世纪,中签率21.5%,当天开盘基本售罄。

像太阳城银座这样一个优质地段的精装限价房,如果放到前两年是要被疯抢的节奏。可如今,客户量少到无需摇号,看来现在买房人对产品的重视程度越来越高,太阳城银座户型均为东西朝向户型,且得房率低,133平的户型总价在380万,实际使用面积却不到100平,客户接受度相对比较低,加上和周边二手房相比,价差不大,着实投不了投资者的喜好。

开盘去化超过9成的仅有8家,去化低于5成的高达13家

其中,万达茂因一次性领取销许较多,且为公寓、办公房源,开盘去化不到5成,实在属正常。剩下大部分卖不动的房源都有一个共同原因,价格贵!这些盘新房和二手房基本无价差,没有优质地段、品牌房企、优质学区等加分项,新房去化速度很慢,加上8月新房供应量着实多,买房人的可选性变大了。

没有最差只有更差,位于六合的荣耀府开盘一周,只卖了25套,去化仅1成;

桥北某盘半个月卖了21套,去化仅4成;

高淳紫晶美域开盘近1个月,网签数据却为0……

开盘优惠再现江湖

五矿澜悦方山开盘当天选房,总价可以优惠2万。


中海滨江U-LIVE开盘当天可累计各种优惠,最高优惠12个点,等于打了88折,这种优惠力度着实少见。


土地市场持续降温!地价最高降了7581元/㎡

8月南京有3次土拍,共拍出12幅地块,揽金167.805亿。其中城南2幅,高淳1幅,江北9幅,另外江宁滨江2幅地块停止出让。


在8月的最后一场土拍中,取消现房销售门槛,改为竞自持商品住宅面积,这就意味着大大降低拿地风险,同时短期区域新房供应量将显著提高。

这两年,位于城南的西善桥板块共成功出让3幅涉宅用地,分别是绿城G100地块(绿城玫瑰云栖园)、电建G18地块和招商G30地块,其中楼面价最高的为绿城G100地块,为21745元/㎡,最低的为8月1号刚刚出让的招商G30地块,楼面价仅为14164元/㎡,直降7581元/㎡,楼面价大幅缩水。

另外值得一提的是江北,8月江北共成功出让了9幅地块,涉宅用地共7幅,其中5幅位于江北核心地段,楼面价最高为中海拿下的江北新区G05地块,楼面价17152元/㎡,相较于前两年拿地楼面价,同样出现大幅缩水的情况。

2016年至今,江北核心区包括江浦累计出让了22幅涉宅地块。除大型综合体地块外,此前楼面价最高的为金辉拿下的G102地块,楼面价23235元/㎡,另外江北还有9幅楼面价过2万的项目。


反观8月的土拍,江北拍出的9幅涉宅用地中,江北核心区优质地段的纯宅地楼面价仅为17682元/㎡左右,比江北至今最高楼面价降了5553元/㎡左右,且不需要现房销售,江北的9幅地价2万+地块心里凉凉!

除了地价持续下滑之外,8月土拍另外两个看点是远洋首进六合,以总价1.78亿元拿下六合金牛湖G33地块,楼面价4103元/㎡。离G33地块最近的项目为嘉恒有山,楼面价2211元/㎡,目前在售的高层房源均价9498元/㎡。

另外,板桥万达黄了,迎来了吾悦广场!在8月1号的土拍中,新城以3.4亿元底价拿下板桥G31商办地块,打造板桥吾悦广场。

8月10家纯新盘争先亮相  下一波开盘潮即将来临

进入8月,南京纯新盘动作不断,据统计,8月有10家纯新盘公开售楼处。

江宁:葛洲坝融创紫郡府、五矿澜悦方山

江北:荣盛锦绣澜山

河西:世茂天誉

青龙地铁小镇:招商正荣东望府

麒麟:蓝光黑钻公馆、星叶枫庭

溧水:花样年家天下、远洋万和四季

高淳:卓越浅水湾

其中速度最快的为五矿澜悦方山,项目8月11号公开售楼处,8月26号就开盘。另外8月26号公开的招商正荣东望府也传来开盘消息,最快9月推小户型,总价200万起步。

位于河西中部的世茂天誉8月22号公开售楼处,预计四季度先推公寓, 户型面积70-200㎡,带洲际管家服务。世茂天誉涵盖多种产品,300米高的顶级写字楼+洲际酒店,户型为70-200㎡可售的洲际公寓、160㎡、200㎡、350㎡的45层天际豪宅……


另外,南京都市圈也不甘寂寞,8月共有3盘公开售楼处。其中位于高淳的卓越浅水湾目前已经在通知客户交材料,据置业顾问透露,目前浅水湾意向客户颇多,预计需要公证摇号。

位于麒麟的蓝光黑钻公馆在8月4号正式公开售楼处,目前已领取168套毛坯房源销许 ,均价26000元/㎡,下周就开盘。距离项目咫尺之遥的熙悦,今年已经历3次开盘,3次均大卖,去化超9成,同一板块的黑钻公馆重装上市后,销量如何,我们拭目以待。